Page 208 - 路桥年鉴2022

路桥年鉴

（三）加强对物业服务的监督管理
1.规范物业项目承接和退出管理。进一步规范前期物业项目招投标行为，新建总建筑面积在 5 万平方米以上的
住宅物业，必须采取招标方式选聘前期物业服务企业；10 万平方米以上的，必须采取公开招标方式选聘前期物业服
务企业。鼓励非前期物业的总建筑面积在 5 万平方米以上的住宅物业，业主委员会应在业主大会授权下，通过招标
方式选聘物业服务企业。物业项目退管时，应严格按照《浙江省物业项目服务退出管理暂行办法（试行）》的规定，
及时报告区综合行政执法局和属地镇（街道），在区综合行政执法局、镇（街道）的监督管理下实施退管程序，并
按规范做好项目清算和资金、设施设备移交等工作。
2.严格物业服务企业履职行为。物业服务企业应当严格按照物业服务合同约定，切实履行职责。物业服务企业
提供物业服务时，应当在客服中心公示服务内容和收费标准，划分服务区域，明确服务责任人；向业主、物业使用
人告知安全合理使用物业的注意事项；加强日常巡查，强化源头管控，发现住宅小区内有违法建设行为，有违反治
安、消防、环保、装饰装修和使用等有关法律法规的行为，物业服务企业应及时予以劝阻，对于不听劝阻的，物业
服务企业应在 24 小时内上报有关行政管理部门；物业服务企业应当建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度和保
安员管理制度，所招用的门卫、巡逻、秩序维护等服务人员应当持证上岗，并向公安机关备案。同时履行社会责任，
按照《2021 年全市生活垃圾分类“6+1”提升行动工作方案》精神，落实物业管理区域内生活垃圾分类责任。配合做
好疫情防控、文明城市创建等有关工作。
3.依法规范物业服务收费行为。物业服务收费实行质价相符的原则，依照服务等级标准，提高物业服务透明度。
未成立业主委员会的小区，严格执行前期物业管理收费标准。鼓励规模较小的住宅小区推行酬金制物业服务收费。
严格住宅小区公共收益管理，由物业服务企业代管的，物业服务企业应当单独建账；由业主委员会自行管理的，应
当以业主委员会名义开设公共收益账户，公共收益使用接受全体业主的监督，每年至少一次在物业管理区域内的显
著位置公示账户明细，并通过电子信息技术等方式告知全体业主，接受业主监督。
4.强化物业管理考核制度。建立住宅小区物业管理（业主委员会和物业服务企业，下同）分层考核督查机制，
发挥考核评价的导向性作用。各镇（街道）对小区物业管理每季度开展不少于一次考核检查，并将考核结果于季末
次月初抄告区综合行政执法局。区综合行政执法局对各镇（街道）物业管理工作落实情况每年组织不少于二次考核
检查；对小区物业管理开展日常考核检查，并结合各镇（街道）对小区物业管理的考核结果，每年进行汇总公布。
强化考核结果的运用，考核结果与扶持奖励、项目承接等直接挂钩，鼓励物业服务企业做大做强；对考核较差、检
查整改不落实的物业服务企业及项目经理，依法依规采取媒体公布、行业通报、记不良行为、信用扣分并记入信用
档案等惩戒措施。
5.强化物业服务企业信用信息管理。严格落实《浙江省物业服务企业信用信息管理办法》，指导和监督我区物
业服务市场诚信体系建设，做好物业服务企业信用信息的采集、认定、公开、评分和使用等工作。各职能部门、镇
（街道）加强联动，及时共享物业服务企业信用信息，实施守信联合激励和失信联合惩戒。
（四）加强业主委员会建设
1.明确业主委员会工作机制。强化社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业三方联席会议机制，涉及小区
重大事项的会议须三方共同参与，实现住宅小区物业管理工作的有效协调。推进“红色物业”建设，加强社区党组
织对业委会和物业服务企业党组织组建、协商议事等工作的领导，发挥党员先锋模范作用，推动和保障业主大会和
业主委员会依法依规行使职权，维护业主的合法权益。完善民主管理监督机制，鼓励支持业主大会设立业主监督委
员会，对业主委员会履职情况、共有物业经营收益收支情况等进行监督。业主委员会应当严格按照业主大会制定的
议事规则和管理规约，实施小区重大事项公开公示制度，规范印章管理和财务管理，固定办公场所及接待时间。
2.严格业主委员会成员任职资格。业主委员会成员应由严格遵守小区业主大会议事规则及管理规约、热心公益
事业、责任心强且有一定组织能力的业主担任。社区办公用房位于物业管理区域内的，社区可作为业主指定一名社
区干部或专职社区工作者参与该物业管理区域业主委员会选举。镇（街道）应严格落实对业主委员会委员候选人资
格审核的指导监督工作，有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌、无故欠缴物业费等以及其他违反法律、
法规和管理规约的情形且未改正的业主，不宜担任业主委员会成员。担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委
员会委员后出现上述情形的，应当按照规定予以罢免。
全面推进小区党支部建设，强化对业委会人选的组织把关，动员小区党支部班子成员和优秀党员参选业委会，
优先推荐品行好、口碑好的党员干部通过法定程序担任业主委员会委员，小区党支部书记、业委会主任“一肩挑”
和党支部班子、业委会成员交叉任职比例明显提升，新组建或新换届业主委员会中的党员比例原则上不低于 50%。开
展在职党员到社区党组织报到，发挥党员先锋模范作用。常态化做好业委会班子成员的教育管理，探索推行小区党
组织书记、业委会主任由街道党工委备案管理模式。
3.规范业主委员会日常运作。区综合行政执法局和属地镇（街道）应加强对业主委员会的监督、指导和培训，
提升业主委员会自我管理、自治履职能力，实施业主委员会监督考评和奖惩制度。区综合行政执法局应完善物业服
务合同、议事规则、管理规约的参考文本，督促业主委员会强化议事会议制度、经营性收益管理制度、财务制度、
公开公示制度、印章管理制度、日常接待制度等制度建设，进一步规范业主委员会的运作。倡导对业主委员会成员
进行工作分工，按各自职责分工开展工作。倡导建立楼栋负责人制度，一栋楼配备 1-2 名楼长，可以由业主委员会
成员兼任，楼栋负责人具体负责传达相应的法律法规政策，送达、收集、整理楼栋业主的建议意见等，同时做好其
他相应工作。
4.保障业主委员会工作经费。鼓励业主委员会聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务，业主大会、业主
委员会活动经费以及业主委员会委员津贴、执行秘书薪酬标准由业主大会决定。业主委员会工作经费主要包括：召
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